Hoje em dia, a quantidade de informação disponível sobre qualquer assunto é absurda! Com pouquíssimo esforço, a gente encontra de tudo: notícias, artigos, receitas, vídeos, tutoriais… é um verdadeiro mar de conteúdos sobre os mais variados temas.
Essa enxurrada de conteúdos me fez questionar se eu seria capaz de criar algo realmente relevante para você, mesmo abordando um assunto específico que nem sempre é atraente para a maioria das pessoas.
Já tem um bom tempo que gostaria de criar um canal para trocar informações e passar um pouco do meu conhecimento sobre regularização de imóveis, área em que trabalho há muitos anos.
Criar conteúdos periódicos com informações relevantes não parece uma boa ideia? Foram muitas as ocasiões onde tive clientes que perderam dinheiro e a tranquilidade por tomarem decisões erradas em relação a sua propriedade, simplesmente por desconhecem as regras da legislação urbanística da nossa cidade.
Bom, nessa primeira contribuição, quero falar sobre a importância de entender as diferenças entre matrícula, escritura e contrato de compra e venda. Abordar esse tema logo no primeiro artigo faz todo sentido, afinal, quando falamos em documentação de um imóvel, esses são os primeiros que vêm à mente.
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Matrícula do Cartório de Registro de Imóveis
O que é a matrícula?
A matrícula é o documento oficial do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Pense na matrícula como o “RG” ou “CPF” do imóvel, ou seja, um registro único que contém todas as informações importantes e o histórico daquele bem. Ela é aberta quando o imóvel é construído ou quando é desmembrado (por exemplo, em um loteamento), e permanece inalterada ao longo dos anos, exceto quando ocorrem transações que afetam a propriedade (compra, venda, penhoras, etc.).
O que a Matrícula contém?
A matrícula traz informações essenciais, como:
- A localização do imóvel (endereço e descrição);
- As dimensões e características físicas do imóvel;
- O nome do proprietário atual;
- O histórico de transações e alterações jurídicas (vendas, doações, heranças, etc.);
- Ônus e gravames sobre o imóvel (hipotecas, penhoras, ações judiciais, etc.).
A matrícula é aberta e atualizada no cartório de registro de imóveis competente para a região onde o imóvel está localizado, sendo a prova oficial de quem é o proprietário do imóvel.
Por que a matrícula é importante?
A matrícula é fundamental porque garante a segurança jurídica da transação imobiliária. Ao consultar a matrícula, o comprador verifica se o vendedor é de fato o proprietário e se há algum impedimento (como uma hipoteca ou processo judicial) que possa inviabilizar a compra. Além disso, sem o registro na matrícula, a compra não é considerada oficial perante a lei.
Escritura Pública
O que é a Escritura?
A escritura pública é um documento formalizado em cartório que oficializa o acordo de compra e venda de um imóvel. Ela deve ser lavrada em um Cartório de Notas e serve como prova de que o comprador e o vendedor acordaram todos os detalhes da transação, como o preço, a forma de pagamento e a descrição do imóvel.
A Escritura Transfere a Propriedade?
Aqui está um ponto crucial: não. A escritura não transfere a propriedade do imóvel, ela apenas oficializa o compromisso entre as partes. Para que a transferência de propriedade ocorra, a escritura precisa ser registrada na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis. Somente após esse registro a compra é considerada concluída e o comprador se torna, de fato, o novo proprietário.
Quando é Necessária a Escritura Pública?
A escritura é obrigatória nas transações de imóveis quitados e de valor superior a um determinado limite estipulado em lei (atualmente, cerca de 30 salários mínimos). Para imóveis financiados, a transação pode ser formalizada através de outros contratos registrados diretamente na matrícula.
Contrato de Compra e Venda
O que é o Contrato de Compra e Venda?
O contrato de compra e venda é um acordo particular entre comprador e vendedor que define as condições da transação imobiliária. Ele pode ser formalizado em qualquer tipo de imóvel, quitado ou financiado, mas não substitui a escritura pública nem o registro da propriedade na matrícula. Ele apenas representa um compromisso entre as partes até que a documentação oficial seja providenciada.
Importância do Contrato de Compra e Venda
O contrato de compra e venda é um documento essencial no processo de negociação, pois detalha:
- As condições da venda (preço, forma de pagamento, prazos, etc.);
- As responsabilidades das partes (entrega do imóvel, eventuais multas por descumprimento);
- Garantias e condições específicas acordadas no negócio.
O que é o “Contrato de Gaveta”?
O chamado “contrato de gaveta” é um contrato de compra e venda informal, que não é levado a registro no cartório. Essa prática ocorre frequentemente quando o imóvel está financiado e o comprador assume as prestações do vendedor sem formalizar a transferência de propriedade junto ao banco e ao Cartório de Registro de Imóveis.
Riscos do Contrato de Gaveta
Embora o contrato de gaveta possa parecer uma solução prática, ele apresenta riscos significativos:
- Insegurança jurídica: O comprador não se torna oficialmente o proprietário, o que pode gerar complicações em caso de disputa ou falência do vendedor;
- Possibilidade de perda do imóvel: Se o vendedor (proprietário oficial) enfrentar problemas financeiros ou sofrer uma penhora judicial, o imóvel pode ser comprometido;
- Dificuldades de regularização: Regularizar a situação posteriormente pode ser demorado e custoso, além de depender da boa vontade do vendedor.
Quando o Contrato de Gaveta é Usado?
Essa prática é comum quando o imóvel ainda está sendo financiado e as partes desejam evitar os custos e a burocracia do processo de transferência formal de propriedade. No entanto, é uma solução precária e não recomendada por especialistas jurídicos.
Fique atento!
Para garantir a segurança de uma transação imobiliária, é importante que todas as etapas legais sejam seguidas. O contrato de gaveta, apesar de parecer vantajoso em alguns casos, oferece sérios riscos ao comprador. Por isso, é fundamental lavrar a escritura pública e realizar o registro na matrícula do imóvel, garantindo a propriedade oficial e a segurança jurídica da transação.
