A regularização de construções irregulares é um tema que afeta milhares de cidadãos em São Paulo. Muitos imóveis foram construídos ou modificados ao longo dos anos sem a devida aprovação da Prefeitura. Mas o que muitos ainda não sabem é que, graças ao Decreto Municipal nº 57.776/2017, existe um caminho legal para colocar essas edificações em ordem: trata-se da obtenção do Certificado de Regularização.
Neste artigo, vamos explicar o que é esse certificado, quem pode solicitá-lo, quais documentos são exigidos, quais as etapas do processo e por que ele é tão importante para a segurança jurídica e urbanística da cidade.
O que é o Certificado de Regularização?
O Certificado de Regularização é um documento emitido pela Prefeitura do Município de São Paulo que atesta que um imóvel construído sem licença ou sem seguir os parâmetros aprovados foi regularizado administrativamente. Ou seja, é uma forma de “legalizar” uma obra que foi feita fora dos trâmites legais originais, desde que ela atenda aos parâmetros técnicos e legais exigidos.
Esse certificado é regulamentado pelo Código de Obras e Edificações (COE) – Lei nº 16.642/2017, e pelo Decreto nº 57.776/2017, que traz os procedimentos detalhados.
Quem pode solicitar?
A solicitação pode ser feita por:
- Proprietários de imóveis construídos ou reformados sem aprovação;
- Responsáveis legais (como procuradores ou representantes de pessoas jurídicas);
- Condomínios ou síndicos, no caso de edificações coletivas.
Importante: Nem todas as obras podem ser regularizadas! A edificação deve atender a critérios técnicos e urbanísticos específicos.
Quais imóveis podem ser regularizados?
De forma geral, podem ser regularizadas edificações que:
- Foram construídas sem aprovação anterior da Prefeitura;
- Possuam uso permitido na zona onde estão localizadas;
- Atendam aos parâmetros urbanísticos mínimos, como taxa de ocupação, recuos e altura máxima;
- Não estejam em áreas de risco, áreas protegidas ambientalmente ou faixas não edificáveis.
Etapas do processo de regularização
1. Contratar um profissional habilitado
O primeiro passo é contratar um arquiteto ou engenheiro civil habilitado e com registro no CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo) ou no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia). Esse profissional será responsável por elaborar os projetos e dar entrada no processo junto à Prefeitura.
2. Reunir a documentação
A documentação pode variar conforme o tipo e o uso da edificação, mas geralmente inclui:
- Plantas do imóvel (implantação, cortes, fachadas e planta baixa);
- Laudo técnico do responsável pela obra;
- Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT);
- Documentos do proprietário (RG, CPF, escritura ou matrícula);
- Comprovante de endereço;
- Fotos da edificação.
3. Protocolar o pedido na Prefeitura
O pedido é feito por meio eletrônico, através do Sistema de Licenciamento Eletrônico da Construção (SLCe) da Prefeitura de São Paulo.
O processo pode ser iniciado por meio da plataforma digital:
🔗 https://www.prefeitura.sp.gov.br/licenciamento
4. Análise técnica
A Prefeitura analisará o pedido e os documentos. Se estiver tudo correto, será emitido o Certificado de Regularização. Caso haja pendências, o responsável técnico será notificado para realizar os ajustes necessários, o chamado “comunique-se”.
5. Emissão do Certificado
Após a aprovação técnica, o certificado será emitido eletronicamente. Ele servirá como prova de que o imóvel está legalizado perante o município.
Há cobrança de taxas?
Sim. O processo envolve o pagamento de taxas municipais, como:
- Taxa de análise do processo;
- Eventuais taxas urbanísticas, conforme o caso.O valor final pode variar bastante conforme a área construída e o tipo de uso (residencial, comercial, misto, etc.).
Por que é importante regularizar
Regularizar uma edificação traz segurança jurídica e valoriza o imóvel. Além disso:
- Evita multas e notificações da Prefeitura;
- Permite registro no Cartório de Imóveis;
- Facilita venda, financiamento ou inventário;
- Garante segurança construtiva para os ocupantes.
Dica importante: não confunda com anistia!
O Certificado de Regularização não é uma anistia automática. O processo exige comprovação técnica de que o imóvel é compatível com os parâmetros urbanísticos da cidade.
Perguntas frequentes
1. Posso regularizar um puxadinho ou edícula?
Depende. Se a construção respeitar os parâmetros urbanísticos (recuo, taxa de ocupação, altura, etc.), pode ser possível regularizar.
2. Posso fazer o processo sozinho, sem engenheiro ou arquiteto?
Não. A legislação exige a participação de um profissional habilitado.
3. Quanto tempo leva para sair o certificado?
Depende da complexidade da edificação e da agilidade na análise do processo. No momento não há uma estimativa segura sobre prazos, que podem variar de seis meses a três anos.
4. Posso regularizar um imóvel comercial?
Sim, desde que a edificação respeite os parâmetros da zona de uso e normas de acessibilidade, segurança e higiene.
5. Existe prazo para pedir a regularização?
Não há prazo-limite, mas quanto antes regularizar, menor o risco de fiscalização, multas e embargos.
Pontos-chave sobre o artigo:
- O Certificado de Regularização é essencial para legalizar construções feitas sem aprovação da Prefeitura.
- O processo exige um profissional habilitado (arquiteto ou engenheiro).
- A solicitação é feita pelo Sistema de Licenciamento Eletrônico da Prefeitura.
- Nem todas as construções podem ser regularizadas — há critérios legais a cumprir.
- A regularização traz segurança jurídica, valoriza o imóvel e evita problemas futuros.
Conclusão
Regularizar um imóvel pode parecer burocrático, mas é um passo importante para garantir a segurança jurídica, estrutural e patrimonial de uma edificação. O Decreto nº 57.776/2017 oferece um caminho legal e acessível para quem deseja corrigir pendências e estar em dia com a legislação urbana de São Paulo.
Se você tem uma construção que nunca foi aprovada pela Prefeitura, agora é o momento de buscar um profissional e iniciar o processo. Seu imóvel agradece — e seu bolso também!
